Porque vou diminuir minha posição em FIIs (em breve)

Sinais de mercado superaquecido

Emissão de descontrolada, de PJ para PF

Mal sinal, ninguém vende ativos pois o preço vai subir, no caso dos profissionais a história é sempre a mesma os profissionais vendem no topo do mercado e muitas vezes até recompram assim que a coisa é re-precificada.

Comportamento de bolha, PF não olha preço

Outro ponto de atenção é a entrada de pessoas físicas no mercado de FII, é um fato que pessoas fisicas em média não olham muito o preço e isso tende a criar bolhas.

Juros x Valuation: Aumento do valor dos imoveis

Impacto da queda de juros no valor dos imoveis, com a queda de juros os financiamentos de imoveis e de dividas das empresas tem seus valores diminuídos, isso ajuda bastante o mercado imobiliário.

Juros x Valuation: Menor valor do DY

Outra forma de analisar os preços dos imoveis, inclusive eu acho essa a forma mais fácil é comparando os yelds dos dividendos.

Funciona de forma simples, se uma NTN B longa está com um yeld de 6% ao ano você tende a procurar nos FII rendimentos melhores de 6% a.a. pois de outra forma é melhor se manter em títulos públicos.

Mas e quando uma NTN B cai de 6% para 3%, o que acontece? Os alugueis caem?

Não, como o mercado se ajusta é mais "fácil" o preço dos imoveis subir, certo?

Taxas de juro longas podem estressar em caso de inflação

Então cheguei a conclusão que a alta dos FII está ligada a queda nos juros, mas temos que entender esse mercado e saber que ele é sensível tanto a indicadores positivos quanto a negativos.
Mas isso é assunto para outros posts.

O que eu estou fazendo

Eu estou de olho no descolamento do fundamento e comportamento de bolha, assim como na inflexão das curvas de juros, esses são os dois pontos que me fariam sair dos FIIs.

Ficaram anotações super resumidas, qualquer dúvida é só comentar abaixo que eu respondo assim que possível.