Compra de imóvel como investimento, analise de caso

 

Como estou comprando um imóvel e tive acesso a alguns dados do antigo dono do imóvel estou fazendo esse post para compartilhar se foi rentável ou não a compra do imóvel pelo antigo proprietário.

Já adianto que vou fazer um post sobre a minha compra com as perspectivas para o negócio, mas só depois de ter um consolidado, então aguardem porque vai valer a pena.

A grande ilusão do valor nominal dos imoveis

É muito comum pessoas falaram coisa como, invista em imoveis, veja eu paguei 10 mil nessa casa, hoje vale quase 500 e outras coisas do tipo mas a inflação dificilmente é levada em consideração e o custo de oportunidade quase nunca, quando você coloca todos os custos relativos é bem comum que imoveis só tenham mantido seu valor no tempo.

Analisando o caso do ultimo dono do imóvel

Primeiro os dados:

Compra:

Valor: R$ 94 941,29

Data: Junho de 2013

Venda:

Valor: R$ 120 000,00

Data: Setembro de 2020

Rentabilidade em valores nominais (sem custos)

Rentabilidade: 23,39 %

Rentabilidade anualizada: 2,94 %

Rentabilidade em valores reais (sem custos)

Temos que trazer o imóvel a valor presente:

Compra:

Valor: R$ 94 941,29    Data: Junho de 2013

Valor Presente: R$ 136 910,44 Data: Julho de 2020, ultimo disponível corrigido pelo IPCA

Rentabilidade:

Rentabilidade: - 12,51 %

Rentabilidade anualizada: - 0,15 %

Rentabilidade em valores reais (com custos)

Não é possível saber qual a rentabilidade real com os custos ou os valores recebidos com locação, mas acho que não muda muito o calculo pois de um lado temos aluguel e do outro todos os custos de um imóvel.

Custos transacionais:

ITBI (2%)

Custos com documentações em cartório

Corretagem de venda (~6%)

IR sobre ganho de capital (15%) mas pode ser isento

Custos de manutenção

Vacância (condomínio, IPTU, manutenção básica)

Inadimplência

Prospecção de locadores ou compradores

Custos escondidos

Merece uma menção honrosa aqui o costo de oportunidade, com base na SELIC que referencia aplicações de baixo risco, ou seja, menos risco do que imoveis temos o seguinte:

Valor aplicado:   R$ 94 941,29           Data: Junho de 2013

Saldo:                 R$ 180.794,53         Data: Julho de 2020

Mas mesmo assim você vai comprar um imóvel

Pois é, parece burrice né, mas vou explicar e detalhar a minha estratégia assim que eu tiver todos os custos para compartilhar com vocês.

Caso tenha gostado do post, comente aqui embaixo para trocarmos informações, dúvida e questionamentos são especialmente bem vindos.